不动产的价值是比较大的，在双方当事人成立债权债务的时候，是可以要求债务人或者第三人用自己的不动产进行抵押的。如果债务人不履行债务的话，债权人可以实现抵押权。那么，不动产抵押的生效要件有哪些?
网友咨询：
我想了解一下不动产抵押怎样才会生效？何时生效?
河北宣威律师事务所郭建钊律师解答：
一 、不动产抵押合同在成立时生效
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。
二、不动产抵押权的设立应当办理抵押登记
抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。《物权法》第一百八十七条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。
郭建钊律师补充：
不动产抵押设立要件主要包括：一、抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权；二、抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。1.用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产；2、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；3、已被依法公告列入拆迁范围的房地产；4、被司法机关或行政机关依法查封的不动产；5、产权关系不清或有争议的财产；6、来自全体共有人书面同意的不动产；7、未取得合法权证的违法建筑物。三、价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值；四、办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。注意：不动产抵押未办理抵押登记时，抵押权不设立，但不影响抵押合同的效力。
郭建钊律师总结：
《担保法》与《物权法》对不动产抵押合同生效的相关规定：《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《担保法》第42条包括无地上定着物的土地使用权抵押、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押。
郭建钊律师，四川大学法律硕士研究生学历，邢台市政协常委，市政府专家法律顾问，精通公司法务、金融证券、投融资、经济纠纷和经济犯罪刑事辩护方面业务。
