一、第一步：面谈诚意金
经过前期的看房阶段，这时您已经看中一套房子，打算要跟房东开始谈价格。比如谈到100万，这房子您就买了。这时部分中介人员会提出让您先交1000-2000的诚意金表达您购买此套房的诚意，如果房子谈下来了这钱就直接抵冲佣金款。谈不下来，当天就退。但如果谈下来了，您又因为某些原因不买，这个钱中介可能不会退您。您交不交这钱中介也是一样的谈。所以可交可不交的钱，还是不交为妙。
二、第二步：面谈或签合同
经过中介的沟通谈价，还存在一定的价差，这时候就会约双方面谈，或是直接价格已谈好，就双方面谈合同条款及其它事宜（签合同的注意事宜我会另外写一篇文章详细说明。本篇文章主要写交易流程，想看我的，可以关注我）。中介会提醒双方带好证件，谈好直接签署合同，然后进行家具家电清点。合同签署完毕后当天就会收取的费用有：中介费、贷款服务费。成都交易市场上中介费的收费标准是：买家支付成交金额的1%，卖家支付成交金额的2%。
1）、卖方支付的费用是：佣金，
2）、买方支付的款项是：
(1)佣金，
(2)贷款服务费：2000元包含了商业贷款所需的评估费等全部费用，如果是公积金或是组合贷款还需另外支付最高不超过800的评估费。
(3)定金，定金是不能超过总房款的20%，超出部分在法律上不产生定金的效力。
额外写一下房款的组成部分：定金+首付款+贷款（尾款）+物业交割保证金。为了防止原业主在交房时有未结清的费用一定要留下一笔保证金。
三、第三步：打网签合同
买卖合同签署完成后，需打网签合同在房管局备案，可以防止房东“一房多卖”！签完合同时间足够，可直接去打网签。打网签不需要去房管局，只需买家身份证原件就行。大型的房产中介都有直接可打网签的门店。签完合同没时间，可另约时间打网签合同，但需在银行面签前打好网签合同。网签无任何费用产生。
四、第四步：评估、贷款面签
签好合同后，由中介跟银行合作的评估公司预约房产评估，评估价大概3-5个工作日出结果。贷款金额由评估价决定。评估价出来后双方预约时间银行面签。面签结果一周左右出来，通过就可直接预约过户时间。如果没有通过，按银行要求补交资料，还是不过，就只能换银行。一定是要银行面签通过了，才可以预约过户时间。面签环节无任何费用产生。
五、第五步：办理资金监管
房管局为了保证双方利益，要求买卖双方必须办理资金监管。具体监管金额由买卖双方决定，但最低是一万元起。过户前必须将约定好的金额存入监管账户，此账户是房管局在银行设立的账户。过户后当天或不超3个工作日就能打到原业主账上，如未完成过户，监管金额将退回买家账户。所以在这里建议买家除定金之外，剩余房款都走监管账户，能最大程度的保护资金安全。监管无任何费用产生。
六、第六步：过户
各个区域办理产权过户的流程会有先后差异，几个小步骤写在这里，但不必按此顺序走，大致顺序如下：购房资质审核—查档—核税—缴税—递件。除天府新区和高新区税费是在取证时交纳，其余区县都是缴税后再递件。税费计算如下：
卖方需交税种：
(1)、增值税及附加
核税价×5%，满五免收增值税；时间以契税票日期或取得产权证日期，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。
(2)、个人所得税
核税总价×1%，满五唯一，免征个人所得税。卖的这一套房是否是卖方在四川省内以家庭为单位唯一的住宅，且房产证已满五年。如交易房产是满五唯一，在核税环节一定要跟核税工作人员说免个人所得税。否则工作人员不会去查，这一个点的税您就省不下了。
(3)、印花税
核税总价×0.025%+2.5元。
(4)、土地出让金
一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。
认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取，划拨的话，就要缴纳。
买方需交税种：
(1)、契税
建筑面积小于90平，首套或是第二套都是1%，大于90平首套1.5%，第二套2%。第三套不论面积大小都是3%，144平以上不论第几套房都是3%。
在目前的二手房交易市场中，商品房所有的税费都是由买家支付，希望买家不要去想卖家的税款为什么要让买家来支付。卖家都是算净到手房款，买家算所有的费用在加一起是否是您愿意承担的。就如买核桃与核桃仁的区别。
缴税不可以使用现金，只能刷卡。注意这里写的是核税价，而不是成交价，是因为成交价并不一定是核税价。如果您首付足够，想降低税费，那就可以降低核税价了。
七、第七步：取证
各个区域取证的时间也不相同，递件受理后3-6个工作日（包含工作日）。取证可以由他人代取，但必须在办理递件手续时，现场手写委托“XX委托XX领证，同时代理人也需在递件时持身份证到场签字。取证产生的费用是：80元一本产权证，如是共同产权，多一本产权证多交10元工本费。
八、第八步：办理抵押
领取并填写抵押资料—排号受理—缴纳抵押登记费—领取不动产登记证明。需缴纳抵押登记费用80元每笔。办理抵押并不是把房产证原件给到银行，而是办理抵押后，房管局出具他权证给到银行，银行收到他权证后，开始走放款流程。目前的一个放款周期大概需要2-3个月。
九、第九步：银行放款，物业交接。
业主收到尾款，约定时间办理物业交接，检查各项费用是否已结清（水电燃气费，物业费，有线电视费等），检查户口是否迁出，房屋家电、家具的验收。所有验收结束，就将物业交割保证金退还给原业主。
到此，整个二手房交易流程结束。如还有问题，欢迎大家留言评论。
