一、概述及探讨前提
本文讨论的是商品房开发商与业主之间签订的小区内规划用于停放汽车的车位使用权转让协议法律定性问题。因大部分地区，规划用于停放汽车的车位无法办理不动产登记，从而导致车位转让的权属证明只有转让协议与支付凭证。然而上述车位使用权转让是否属于物权行为，显然存疑。业主能否以车位使用权转让协议及支付凭证享有车位建筑物专有权（即车位不动产权）是存在法律障碍的。
《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》（2019年10月）提到：“配建地下车位原则上以“个”划分定着物单元，每个定着物单元与所在国有建设用地宗地设为一个不动产登记单元。”上述虽为征求意见稿，但自然资源部明确了每个车位及所在国有土地使用权应当为一个不动产登记单元，获得不动产登记。征求意见稿还提出：“地下车位已办理首次登记，由转让双方持合同、缴纳凭证申请地下车位转移登记；地下车位未办理首次登记，由开发商提供配建车位竣工规划材料，配合购买人办理车位登记。”因此，车位可以进行不动产登记的前提下，车位转让协议应当认定为车位不动产买卖合同。
上海市房屋土地资源管理局（已变更）《关于住宅物业管理区域机动车停车位转让有关问题的通知》（沪房地资物[2007]110号）提到：“房地产权利人应当与拟受让业主签订停车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。”因上海市车位产权可以登记，所以上述规定已经明确了车位转让协议系不动产买卖合同，等同于商品房买卖合同。
其实不然，大部分地区的车位均是无法进行不动产首次登记及移转登记。正是基于车位产权无法登记的前提，司法实践对于车位使用权转让协议的法律性质均各执所见、莫衷一是。有的法院认为是租赁合同，有的法院认为是买卖合同，甚至于使用权转让合同、无名合同等。本文探讨车位使用权转让协议的前提条件为：第一，车位无法产权登记；第二，协议约定使用权转让期限为商品房所在国有土地使用权的剩余使用期限。如能不动产登记，那么车位转让合同的性质应当是车位不动产买卖合同，可以参照商品房买卖合同的相关规定；如使用权转让期限为20年以内，那很有可能构成租赁合同。
本文结合司法实践案例，分析探讨车位使用权转让协议的本质及法律性质，并试图为其正本清源。
二、负担行为
温某与广西富某房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事案件【（2015）灵民初字第1772号】，灵山县人民法院认为：“本案中的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别与借用合同。双方签订的《车位使用权转让合同》，该合同在明确原、被告转让的是车位的使用权及使用权的年限，同时，特别约定了特别条款：“双方确认：甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权……”，双方签订的《车位使用权转让合同》符合租赁合同特征及法律要求，因此本案原、被告所签订的《车位使用权转让合同》虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同。[ 灵山县人民法院（2015）灵民初字第1772号民事一审判决。]
《民法典》第七百零三条及第七百零五条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁期限不得超过二十年”的规定，租赁合同应有三个特点：第一，租赁合同是让渡财产使用权及收益权的合意；第二，租赁合同是有偿合同，使用权受让方需支付租金；第三，使用权让渡期限不得超过20年，超过部分无效。
本案法院认为是租赁合同的依据主要有：第一，案涉地下车库整体为一个独立所有权，开发商划分成若干车位但未经所有权登记，因此单个车位不能成为独立产权，因而单个车位不能通过出售方式转让，只能是使用权让渡；第二，案涉车位使用权转让合同与土地使用权出让、转让制度无关，也构不成无偿的借用合同。综上两点，案涉车位使用权转让协议应当是开发商交付车位的使用、收益权，受让人支付租金的合同。但是案涉《车位使用权转让合同》约定的使用年限至2078年2月22日止，已经超出租赁合同最长20年的规定，因此法院认为超出部分无效，其他部分有效。
上述案例仅仅关注了车位使用权转让的表象，认为单个车位无法登记，就臆定为租赁合同，而没有探究双方真实的意思。而且租赁合同最重要的特点是租赁期限到期应当返还租赁物，合同中也没有返还租赁物的约定。转让的车位虽无法不动产登记，不具有物权转让的公示效力，但双方真实的意思应当是购买车位所在土地使用权剩余期限的建筑物专有权，支付的对价和车位不动产的购买价值是相当的，即与商品房买卖是等同的。因无法不动产公示登记，因而双方合同表述上只得用车位使用权转让。上述案例认为是负担行为的租赁合同不足以展现双方真实意思。
三、处分行为
（一）买卖合同性质
1.一般买卖合同性质
庞秀英与天津泰达格调公司确认合同效力纠纷一审案件【（2019）津0105民初3446号】，天津市河北区人民法院认为：“泰达格调公司作为天津市河北区嘉海花园地下车库所有权人，有权对车库内所划分的车位进行处分。首先，庞秀英庭审陈述在双方签订合同前，泰达格调公司发出的是出卖车位的要约邀请，庞秀英也陈述其向泰达格调公司支付的180000元为购买车位价款，均能说明双方达成了买卖的合意而非租赁。其次，双方签订的《地下停车位使用权转让合同》约定，车位的年限与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致，且庞秀英有权另行转让该车位使用权，说明庞秀英有对车位进行占有、使用、处分和收益的权益，双方所交易的车位使用权实质是车位所有权。双方签订的合同实质为车位买卖合同。[ 天津市河北区人民法院（2019）津0105民初3446号民事一审判决。]
王铭慧与贵州中泓公司买卖合同纠纷一审民事案件【（2019）黔0102民初13847号】，贵阳市南明区人民法院认为：“原告与被告签订的《车位使用权转让合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，系有效合同。原告按合同约定向被告实际交付车位款，被告亦按合同约定将车位交付给原告，双方均履行了合同义务，虽合同将缴纳款项表述为“租金”，但合同内容表述并未体现为租赁关系，同时约定车位转让期限至商品房使用权期满时止。且被告亦确认本案所涉合同是车位转让关系，而非租赁关系，故原告以本案所涉合同为租赁合同，存在欺诈、胁迫、重大误解等法定可撤销合同的事由，诉请撤销合同，未有事实依据，本院不予支持。[ 贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初13847号民事一审判决。]
上述两个案例均是认定为一般的买卖合同，从而规避了民法典第二百零九条关于不动产物权转让登记的公示效力问题。同理，两个案例适用的法律依据也均是原合同法第九章买卖合同的规定（现民法典合同编第九章），依据的是一般买卖合同的规定。总体的观点系受让人支付车位的对价购买的是车位有效期内的所有权，而且受让人可以再次将车位进行处分，因而是车位买卖合同。
2.商品房买卖合同性质
邓永与山西华德成房开公司合同纠纷二审民事案件【（2019）晋01民终619号】，太原市中级人民法院认为：“被上诉人山西华德成房开公司开发的位于太原市圣湖观澜国际小区并未取得商品房预售许可证明，故双方签订的“车位使用权转让协议书”因违反法律的强制性规定而无效。……依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：……[ 太原市中级人民法院（2019）晋01民终619号民事二审判决。]
本案车位使用权转让协议无效的依据是开发商开发的商品房未取得预售许可证而销售车位，根据《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，从而认定双方车位转让协议无效。《商品房买卖合同司法解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此，《商品房买卖合同司法解释》适用的范围应当是房地产开发企业与购房者之间的商品房买卖合同或者预售合同。因此，本案法院已经非常明确地将案涉车位使用权转让协议认定为商品房预售合同的范畴。
（二）长期使用权转让合同性质
李建军与绿地呼和浩特公司车位纠纷一审民事案件【（2018）内0105民初9397号】，呼和浩特市赛罕区人民法院认为：“该协议具备车位使用权转让的主要内容，协议双方对协议约定的内容是明确认知的，对涉案车位使用权名为租赁实为使用权转让也是明知的，双方均无租赁的意思表示，且原告一次性付款160,000元、七十年期限的内容不符合租赁的习惯，反而符合当时本地区地下车位转让市场行情和交易习惯，符合地下车位使用权转让法律关系。故该协议名为使用权租赁协议，实为使用权转让协议，是对长期使用权的转让。原被告双方之间形成使用权转让法律关系，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。[ 呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9397号民事一审判决。]
首先，本案受让人的付款方式及金额是一次性支付较高转让款，与车位有效期内的价值形成合同对价；其次，本案车位使用权转让的期限与土地使用权期限一致；最后，双方对名为租赁实为使用权转让的行为均是明知，且符合当地习惯。因此，本案判决认定的是长期使用权转让合同，类似于土地使用权转让合同。
四、无名合同
李舟星、南昌骏越公司合同纠纷二审民事案件【（2019）赣01民终3328号】，南昌中院认为：“本案中双方当事人签订《车位使用权转让协议》应被允许，并非一定得定性为租赁合同或其他有名合同。其次，租赁合同中出租人将其财产的使用收益权转让给承租人只是临时转让，承租人使用完毕后须返还原物，且租金条款是租赁合同的必要条款。而涉案协议没有租金的约定，亦未有返还原物的约定，且涉案车位使用期限约定为自交付日2020年10月30日至2088年1月24日，届满后还可无偿使用至该车位所在建筑物土地使用权使用期限届满止，从协议内容看，该协议不符合租赁合同特征。再次，从逻辑上，租赁合同是转移财产使用权合同不能得出转移财产使用权合同就是租赁合同，其他转移财产使用权的合同亦应被允许。最后，合同法规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。[ 南昌市中级人民法院（2019）赣01民终3328号民事二审判决。]
本案车位使用权转让协议转让使用权并非是临时性转让，也不具有标的物到期返还的约定，且合同约定了使用权期限与建筑物所在土地使用权期限一致。上述既有使用权让渡的意思表示，又有车位建筑物专有权转让的意思表示，无法判定具体是哪种有名合同，因此法院认定为无名合同可以参照最类似的规定。
五、结语
纵观上述司法实践及裁判思路，本文倾向于认定车位使用权转让协议的性质为类商品房买卖合同，一般是商品房买卖合同的附属合同，购买的是建筑物附属设施，但不能完全等同于商品房买卖合同。理由如下：第一，转让价格一般约定一次性支付且与商品房单价相当；第二，使用权期限与建筑物所在土地使用权期限一致，使用权转让并非临时性转让；第三，受让人可以就车位进行再次处分。基于上述三点，除了车位不能不动产转让登记外，其转让的实质内容均和商品房买卖合同有相同之处。
《民法典》第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本规定是否可以认为车位不动产权的归属只需签订转让合同及支付对价就能实现物权变动，是值得探究的。
但《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”车位均符合本条的第（一）、（二）项的规定，但不符合第（三）项登记要件，因此，首当其冲需解决的是车位不动产登记制度的确立，与民法典的规定进行配套，对于受让人之后的车位处置与支配有重要意义。
