宅基地是我国特有的土地划分方式之一，主要集中在广大农村地区。随着经济发展，城市化脚步不断推进，宅基地的流转不断加快。许多外村人、城市人出于投资或住宅需要，开始购买宅基地。然而，宅基地具有独特的人身属性，交易的成立与否与一般的房屋买卖不同。如何规避风险，促进交易成立？裁判规则速递来袭！
律师观点
笔者以“中国裁判文书网、北大法宝、威科先行”为检索工具，以“宅基地、转让、合同效力、上海市”为检索关键词，一共检索到176件案例，经过仔细分析，一共筛选出19件具有代表性的案例。
宅基地使用权与宅基地上建造的房屋遵循“房地一体”的原则，具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的权益，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》明确规定，宅基地属于农民集体所有，农民个人无权私自买卖宅基地，受让方取得宅基地使用权需经相关政府部门批准。农村村民一户只能拥有一处宅基地。概而言之，我们可以将本乡范围内农村集体经济组织成员之间或获得相关政府部门批准认定为合同有效的必要条件。
实务中，宅基地买卖的争议焦点在于合同是否有效及其法律后果。基于此，结合上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，我们总结出以下五种情况：
其一，如果该宅基地买卖发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的，符合宅基地所要求的人身属性，应当认定合同有效。
其二，如不符合上述条件（即交易相对人非本乡范围内农村集体经济组织成员），但获得有关组织和部门批准许可的将房屋出售给本乡以外的人员的，可以认定合同有效。
其三，若将房屋出售给本乡以外的人员，且未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
其四，合同虽然认定无效，但实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。这是对长期实质转让后的无效合同做出让步处理，本着尊重并维持现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和受让方实际支配和使用系争房屋及其使用期间对房屋的管理和贡献，减少合同履行完毕后对长久以来形成秩序的否定和侵扰。需要注意的是，全国范围内的司法裁判尚且呈现出不同的司法趋势，但逐渐正在以此套裁判规则为准。
其五，如果遇到拆迁等特殊情况的，上海高院做出相关裁判指引，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
下面，本文将结合实际案例，对上述观点进行进一步的法律分析。
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
案号：（2020）沪02民终10499号
案情简介：杨伟巍系原嘉定区安亭镇林家村村民，吴金华系原嘉定区黄渡镇杨木桥村村民。2000年3月13日，杨伟巍从吴金华处受让系争房屋。2001年2月12日，双方又签订一份《宅基地转让补充协议》，约定不得再行产生其他问题。现杨伟巍向法院起诉，要求确认转让合同无效。
审理法院：上海市第二中级人民法院
案由：宅基地使用权纠纷
裁判要点：本院认为，双方均已实际履行了协议书的内容，且近20年的时间内，杨伟巍从未就上述协议书的内容及履行提出过异议，也未有他人向吴金华主张涉案宅基地房屋的权利。涉案宅基地房屋登记的权利人仅为杨伟巍一人，没有证据证明杨伟巍与吴金华签订《宅基地转让协议书》时，有恶意串通损害他人利益的事实。2009年上海市政府撤销安亭镇、黄渡镇，建立新的安亭镇，杨伟巍主张吴金华与其并非同一集体经济组织成员、不符合受让涉案宅基地的资格和条件，本院不予采纳。一审法院从尊重现状、维护社会关系稳定等角度出发，对杨伟巍要求确认《宅基地转让协议书》无效等诉请不予支持，本院予以认同。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
案号：（2013）沪一中民二（民）终字第2363号
案情简介：1993年，马明根申请经单位批准后，向吴国兴购买系争房屋，并办理了房产过户手。房屋翻新后，马明根曾搬入居住，后因未经常居住，吴国兴经马明根同意后长期使用上述房屋。2012年4月，当地村委会通知包括马明根户在内的规划红线内三户住宅列入拆迁范围。吴国兴认为，马明根可能获得巨额拆迁利益，要求马明根归还原出售的28平方米的房屋或进行经济补偿，双方未能就此协商一致，吴国兴遂向原审法院提起诉讼。
审理法院：上海市第一中级人民法院
案由：所有权确认纠纷
裁判要点：本院认为，《土地管理法》没有禁止非本乡人员交易宅基地。吴国兴的观点缺乏法律依据，城镇非农业户口居民可以申请集体土地建造住宅。事实上，马明根、吴国兴之间就农村私房进行的买卖得到了政府主管部门的批准，并办理了合法的过户手续。法院确认马明根向吴国兴购房及之后申请建房的事实真实有效，要求确认系争房屋归其所有的请求依法可予支持，应当本着尊重现状的前提，承认马明根对于房屋的所有权。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
案号： （2019）沪0115民初95301号
案情简介：2013年12月9日，原、被告在上海市浦东新区大团镇法律服务所签订《房屋转让协议》，并有转让系争房屋。原、被告非同一集体经济组织成员，涉案房屋至今空关，原告未曾实际使用。原告现请求确认房屋转让合同无效，并返还购房款。
审理法院：上海市浦东新区人民法院
案由：农村房屋买卖合同纠纷
裁判要点：本院认为，被告将涉案房屋出售给非同一集体经济组织成员的原告，未经有关组织和部门批准，且作为购房人的原告尚未实际居住使用该房屋，故原、被告之间的《房屋转让协议》应属无效。合同被确认无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，对原告主张的返还购房款的诉讼请求本院予以支持。关于被告辩称其仅收到购房款16万元，其余钱款由中介人员收取的意见，对此未能提交任何证据，且原告提交了由被告出具的金额为26万元的收条，符合双方之间签订的《房屋转让协议》约定的房屋转让款，故本院对被告的该抗辩意见不予采信，如确由中介人员收取涉案房屋交易的相关费用的，可由被告另行主张。关于涉案房屋的返还，因该房屋登记的宅基地使用权人非被告，且该房屋并未由原告实际控制，由相关权利人自行收回。
4、宅基地卖给非本集体经济组织成员的，合同无效。但基于诚信原则，应当尊重现状、维护稳定，承认受让人对房屋的占有，不再另行变动。
案号：（2014）沪二中民二（民）终字第2385号
案情简介：2003年2月左右，黄生茂将其名下的坐落于崇明县竖新镇大椿村10队的宅基地房屋转让给刘颐富，刘颐富按约支付了房款人民币12，500元（其中500元为押金），交付后刘颐富对系争房屋进行了装修。2004年4月左右刘颐富将系争房屋转让给了顾建国。刘颐富、顾建国均系城镇居民，黄生茂、刘颐富间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。现黄生茂提起诉讼，要求判决合同无效、房屋归还使用。
审理法院：上海市第二中级人民法院
案由：农村房屋买卖合同纠纷
裁判要点：本院认为，刘颐富系非农家庭户口，黄生茂与刘颐富之间的农村房屋买卖合同应属无效。但鉴于黄生茂、刘颐富均已履行了合同，系争房屋已经交付刘颐富多年，且刘颐富对该房屋进行了装修，不宜再返还房屋，原审法院据此判决驳回黄生茂要求回购房屋、返还购房款的诉请是适当的。
案号：（2010）沪二中民二（民）终字第1115号
案情简介：2004年4月15日，金A作为甲方向周某某、金E转让系争房屋，对价50万元，不得违约。周某某、金E一直控制使用该房屋至今，目前周某某、金E仍在该房屋内居住。2010年1月4日，金A诉至原审法院，请求确认其与周某某、金E之间的《购房协议书》无效并要求周某某、金E返还返还系争房屋。
审理法院：上海市第二中级人民法院
案由：农村房屋买卖合同纠纷
裁判要点：本院认为，系争房屋为农村宅基地房屋，买受人周某某、金E系城镇居民，违反国家有关规定，依法应认定无效。但该房屋买卖协议系双方真实意思表示，协议签订后，双方均按约履行了各自义务，周某某、金E实际占有系争房屋已长达五年，现金A主张返还系争房屋，不仅有违诚信，也与双方协议中不得收回或赎回的约定不符，难以获得支持，应当尊重房屋现状，承认买受人对于系争房屋的所有权。
5、宅基地转卖给非本集体经济组织成员后，发生拆迁的，应当以比例分割补偿款。对翻建、新修等事项，原所有权人应对价支付。
案号：（2020）沪01民终9464号
案情简介：徐海云自许永忠、吴胜芳处受让系争房屋，支付对价5万元，但未办理过户手续。随后，上海市浦东新区高行镇人民政府与吴胜芳、许永忠、许佳杰作为乙方（被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。徐海云知情后要求分割拆迁补偿款，无果，致诉。
审理法院：上海市第一中级人民法院
案由：所有权纠纷
裁判要点：本院认为，现有证据尚不足以证明徐海云系涉案的宅基地房屋所在地的集体经济组织成员，事后也未办理相关更名手续，故难称徐海云业已取得对涉案的宅基地房屋的合法物权。但是，许永忠、吴胜芳在出卖涉案房屋十余年后才因动迁事宜而否认当初的出卖行为，亦有违诚实信用原则，亦是对合同履行完毕后长久以来形成秩序的否定和侵扰。基于此，本着尊重并维持现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和徐海云实际支配和使用系争房屋十余年及其使用期间对房屋的管理和贡献，本院认为应将涉案的宅基地房屋所对应的动迁安置利益按照徐海云得70％、吴胜芳户（吴胜芳、许永忠、许佳杰）得30％的比例进行分割，但在分割前应扣除徐海云购买涉案的宅基地房屋时支出的购房款5万元。
案号：(2009)浦民一(民)初字第970号
案情简介：被告将系争房屋赠与两原告。随后，两原告将上述房屋翻建，该翻建未经相关机关的批准，亦未办理房屋产权的变更手续。2006年5月，系争房屋列入动迁范围，因房屋的农村宅基地使用证仍登记在被告名下，被告于同年10月8日与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，共获得货币补偿款278,630.30元。原告得知被告已与拆迁人签约，即要求被告按赠与协议履约，将相关补偿款及安置房屋的购房权交于原告，遭被告的拒绝，致讼。
审理法院：上海市浦东新区人民法院
案由：所有权纠纷
裁判要点：本院认为，原告翻建该房以及在宅基地使用权范围内建造房屋，亦未经过土地管理部门的批准，故两原告无上述房屋的拆迁补偿安置的主体资格。现被告以其名下的农村宅基地使用证作为计户标准与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议合法有效，应受法律保护。原告受赠房屋后并将房屋翻建，确系在房屋中有一定的投入，其虽未依法获得不动产的所有权，但其相应的资金投入可通过债权的方式向被告予以主张。根据事实和公平原则出发，被告在与拆迁人所签订的动迁安置协议中的76平方米建筑面积及其相应的每平方米432元的房屋建安重置单价计32,832元应归原告所有；此外，上述安置协议中所确定的棚舍和其它附属物亦由两原告建造，上述补偿款54,697.30元亦应归原告所有。
相关法条索引
《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条
现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第4条
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。